Municipio y Reforma Habilitante 2014 de la Ley de Registros y del Notariado

MUNICIPIO Y REFORMA HABLITANTE 2014 DE LA LEY DE REGISTROS Y DEL NOTARIADO

Por: Abogado Eduardo Lara Salazar

edularalaw@hotmail.com

Con ocasión de las leyes objeto de la delegación legislativa otorgada al Presidente de la República, durante el año 2014 se dictó un Decreto con rango, valor y fuerza de Ley de Registros y del Notariado (DLRN, 2014) que sustituye a la Ley de Registro Público y del Notariado (2006).

Este texto normativo tiene estrecha relación con conceptos como la seguridad jurídica, régimen contractual, fe pública, publicidad de los actos, entre otros.

Sin embargo, lo destacable es que se busca profundizar los procesos de uso de las tecnologías digitales, las cuales son política pública, siendo el caso de la Ley de Infogobierno (2013),  cuyo  objeto es establecer los principios, bases y lineamientos que rigen el uso de las tecnologías de información en el Poder Público para mejorar la gestión pública y los servicios que se prestan a las personas. Impulsar la transparencia del sector público, la participación y el ejercicio pleno del derecho de soberanía. Promover el desarrollo de las tecnologías de información libres en el Estado. Garantizar la independencia tecnológica; la apropiación social del conocimiento, así como la seguridad y defensa de la Nación.

Para el caso del sistema de registros y notarías es importante, puesto que las operaciones realizadas por los particulares y entidades públicas (órganos, entes y misiones) requieren el empleo de aquél; por ejemplo, cuando se crea un ente del tipo empresarial, además de las previsiones de la Ley Orgánica de la Administración Pública (LOAP, 2014), la Ley Orgánica del Poder Público Municipal (LOPPM, 2010), la Ley Orgánica de la Administración Financiera del sector público (LOAFSP, 2014), el Código de Comercio Venezolano (1955), entre otros, pasan por el Registro Mercantil para que pueda iniciar su giro.

En idéntico sentido, solo que en las oficinas de Registro Público si se va a tramitar una fundación, solo que se sustituye al Código de Comercio por el Código Civil Venezolano (1982),  por ejemplo.

Resulta oportuno destacar que el municipio puede ser usuario del sistema de registros y notarías, como ha quedado en los ejemplos anteriores, en virtud que realiza contratos con particulares o entidades públicas, que deben asentarse en los libros de esas dependencias; un ejemplo es lo atinente a la regularización de tierras en asentamientos urbanos, ya que culmina con el otorgamiento de documento de propiedad del terreno del ocupante, una vez satisfecho el procedimiento fijado por la legislación al respecto.

Ahora bien, tanto la predecesora del DLRN como en la vigente, se crea en favor del municipio un ingreso de carácter tributario llamado Impuesto sobre Transacciones Inmobiliarias, cuyo hecho generador lo constituye la serie de actuaciones que se someten ante la oficina registral o notarial.

Al respecto la LOPPM – cuando se menciona ese tributo – indica que se regulará mediante ordenanza. Es pertinente recordar que éstas tienen rango y fuerza de ley en el ámbito local, además de ser conceptuadas por el Máximo Tribunal como actos de ejecución directa de la Constitución.

Ello se relaciona en los casos de gravar operaciones de compra, venta o permuta de bienes inmuebles, dación o aceptación en pago de los bienes citados; de los actos en que se dé, se prometa, se reciba, se pague alguna suma de dinero, o bienes equivalentes, adjudicaciones en remate judicial, particiones de herencia, sociedades o compañías anónimas, contratos, transacciones y otros actos en que las prestaciones consistan en pensiones, como arrendamientos, rentas vitalicias, derechos para la formación de sociedades, las contribuciones y demás actos traslativos de propiedad de bienes inmuebles, así como la constitución de hipotecas y otros gravámenes sobre ellos.

No debe confundirse que un acto sea sometido a diversos ámbitos tributarios, por ejemplo nacional y local, ya que no interfieren en nada. Por ejemplo, un inmueble está gravado con el impuesto sobre inmuebles urbanos y, a la vez,  el Impuesto sobre la Renta.

Lo que difiere en cada tributo son los hechos imponibles. Ello ya lo han explicado tanto los tribunales en lo contencioso tributario como el Tribunal Supremo de Justicia en Salas Constitucional y Político Administrativa desde veja data.

Por cuanto el Impuesto sobre Transacciones Inmobiliarias estipula como acreedor al Municipio, éste es quien detenta la cualidad de sujeto activo dentro de la relación jurídica tributaria, tanto por el DLRN como la LOPPM, además de la respectiva ordenanza.

En relación con el sujeto pasivo se aplica lo dispuesto por el Código Orgánico Tributario (COT, 2014), es decir, corresponde a los contribuyentes y/o responsables. Acerca de la causación del impuesto, las  ordenanzas  lo fijan al inscribir el documento ante la oficina registral o notarial.

La Base Imponible viene dada en función del valor declarado por la operación inmobiliaria, para lo cual fija en unidades tributarias, tanto ésta como el monto del tributo, con las siguientes consideraciones:

  1. 1. En las permutas, se computarán los derechos sobre el inmueble que tenga mayor valor. En los contratos de compraventa de inmuebles, cuando el vendedor sólo reciba en efectivo parte del valor del inmueble, porque el comprador asuma la obligación de cancelar los gravámenes que existan sobre el inmueble o a favor de terceros, se pagará el porcentaje sobre el precio total de la venta, es decir, sobre la suma pagada, más la que se prometa pagar a terceros.
  2. 2. Las opciones causarán el impuesto proporcionalmente a la remuneración establecida a favor de quien otorga la opción y a la cláusula penal que se establezca para el caso de no ejercerse. Si no se estipulare remuneración, ni cláusula penal, se pagará el impuesto de una unidad tributaria (1 U.T.).
  3. 3. En los contratos de arrendamiento financiero de inmuebles, los derechos de registro se calcularán según lo previsto por la Ley de Instituciones del sector bancario (2014).
  4. 4. Cuando se constituya una hipoteca convencional adicional, cuyo aporte exceda del saldo del precio, se cobrarán también derechos de registro por el excedente.

En los casos de otorgamiento de documentos contentivos de hipotecas convencionales o judiciales e hipotecas legales, no provenientes de saldo de precio, el impuesto a pagar será el veinticinco por ciento (25%) del impuesto. Se calcularán los derechos sobre las sumas de las cantidades comprendidas en la caución hipotecaria.

No se cobrará el impuesto en la cancelación de hipotecas; en los documentos en que se ejerza el derecho de retracto, hasta la concurrencia de la deuda. En la dación en pago de la cosa hipotecada y en aquellos casos en que se adjudiquen los bienes al acreedor, cuando se haya ejecutado inicialmente la hipoteca.

Tampoco en los lugares donde no exista catastro ni imposición sobre inmuebles urbanos. Se impone una obligación para notarios y registradores que deberá exigirse la cancelación del Impuesto previo al otorgamiento. Aquí es menester consultar la Ley de Geografía, Cartografía y Catastro Nacional (2000) por su vinculación con estos temas.

Esto tiene una significación especial porque el municipio también se relaciona con las tierras rurales, aun cuando el papel protagónico lo lleva el Poder Nacional, para lo cual cabe estudiar la Ley de Tierras y Desarrollo Agrario (2010)

Se sugiere dar lectura a otros artículos realizados por quien suscribe denominados “Competencias Municipales”, “Hacienda Municipal”, “La Administración Tributaria Municipal”, “Potestad Reguladora vs. Potestad Tributaria”, “Potestad Sancionatoria Tributaria”, “El Catastro Municipal”, “El Impuesto sobre Inmuebles Urbanos”, “El Impuesto sobre Transacciones Inmobiliarias”, “Instrumentos Jurídicos Municipales”, “La Tesorería Municipal”, “Las Empresas Municipales”, “Medios de Gestión Municipal”, “Municipio y Ley de Infogobierno”, “Municipio y Ordenación Territorial”, “Municipio y Urbanismo”, “Municipio y Patrimonio Cultural”, “Municipio y Régimen de Tierras”, “Municipio y Regularización de Tierras”, “Los Ejidos”, entre otros, que aparecen publicados en http://www.eduardolarasalazarabogado.blogspot.com para tener mayor información. 

En otra oportunidad se tocarán otros aspectos relacionados.

El país se construye día a día desde sus municipios.